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マイホーム借上げ制度の利用事例:船橋の築21年の戸建て、家賃は市場の相場より高い13.5万円!

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鈴木 鈴木 今週は、マイホーム活用大作戦。移住・住みかえ支援機構・JTIでは、マイホーム借上げ制度を通じて、大人世代の皆さんに、安定した暮らしを提案しています。このコーナーでは、JTI・移住・住みかえ支援機構の今野大輔さんに、豊富な事例の中から、リスナーの皆さんの参考になるケースをご紹介いただきます。今野さん、よろしくお願いします。

今野 よろしくお願いします。きょうの事例は、千葉県の船橋市。総務線の駅でいうと東船橋駅から、歩いて3分の場所です。

鈴木 へえ。

大垣 どこに住み替えられたんですか。

今野 今は東京の練馬区に住まれておりまして。もともと所有者さまのご実家でございました。
引っ越ししたあとは、所有者様の娘様のご夫婦とか、身内の方で利用するっていうことがありましたので、あまり賃貸をするっていうことではなく、どなたかに使ってもらっていたというような方でございまして。

1年ぐらい、娘さんたちも引っ越しをされまして、空き家にしているときに、
窓を開けたり、お部屋の掃除を、空き家になっているときに行ったところ、
ポストの中に、空き家対策のJTIの記事が。市役所からのお手紙が入っていまして。

それをちょうど、捨てようと思っていて見た時に、こういう制度があるんだということでお問い合わせをいただきました。

大垣 こういうのがないと、結局、空き家だと思っていないから放っておくんだよね。

今野 はい。

大垣 自分の家ですから、空いているだけとしか思ってないから。で、どんどん痛むんだよね。

残間 市役所の広報誌みたいなのでしょう、きっと。それは、分かっていれたのかな。

大垣 そうなんです。ポスティングをお願いするとやってくださる自治体もあるのでね。

残間 やっぱり、自治体にとっても助かるのよね。

大垣 そうなんです。だから、そういうので、なかなかコロナになって、ちょっと動きが遅くなってるんですけど。

残間 ご実家っていうのは、手放しちゃうのはちょっと寂しいと思ったんでしょうね。

大垣 そうでしょうね。

今野 このお客様も、最初お伺いしたときには、思い入れがあるし、今まで子供たちもここで育ったから、売って終わりにしちゃうっていうのは勿体無いというお話をうかがって。賃貸で大切に使ってくれる方がいたらなというお気持ちがとても強くて。お話しされていました。

鈴木 リフォームもされたんですか。

今野 はい。築年数も少し、21年と、時間が経っておりまして。今回の賃貸のタイミングで、人に貸すんだから、この際一気にトータルリフォームをしようということを言っていただきまして。約300万円ぐらい、外壁の塗り替えから、屋根の塗装、あとは、室内の設備機器の交換などは全て行っていただいて。

長く大切に使っていただける方をという。

大垣 それだけやれば、結構安心ですよね。かなり長いこと使えますよね。

鈴木 きれいになりましたよね。

今野 そうですね。

大垣 船橋だと、それなりに家賃をもらえますよね、きっと。今、いくらぐらいなんですか。

今野 周りの相場で、築年数などからみると、だいたい12万円ぐらい、一戸建ての賃貸、市場として出ております。しかし、今回はこれだけのお金をかけてリフォームをいただきまして、少し我々もチャレンジとして、13万5000円の査定をしなおしまして募集をかけました。

やはり、戸建ての賃貸物件が市場にあまり出回っていないので、希少価値がありまして。

大垣 こういうのって、業者さんに頼むと、早く決まったほうが楽じゃない。だから、ちょっと低いほうが楽だから、言わないと「こんなもんですよ」って言われちゃうわけ。

で、今野さんとかが、もうちょっといけるんじゃないとかってやってくださって。

そのへんが、個人でやるとなかなか分からないものね。そういうのもあると思う。

これ、住み替えた方は、東京にいかれて、今は、もう、それなりにお年を召した方なんですよね。

今野 そうですね。78歳の方で、息子様たちの近くに一緒に住まれている。

大垣 ああ、そういうことなんですね。

残間 今度住んだ人はどういう人なんですか。

今野 20代の共働きのご夫婦様と、お子様3人家族でいらっしゃいます。

大垣 じゃあ、最高だね。

今野 どうしても、勤務が、電車通勤になりますので。

残間 駅近だからね。

鈴木 3分ですものね。

大垣 これは、いいよね。なかなかないよね、こんなの。

鈴木 ありがとうございました。JTI・移住・住みかえ支援機構の今野大輔さんに、幸せな住み替えの実例、ご紹介いただきました。

家の売却時、業者に売った家が別の業者に転売される?! 中間省略って一体何?

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鈴木 聞いて得する、家とお金のお話です。大垣さん、きょうは。

大垣  メールをいただきました。

毎週、土曜日の夜にお風呂に入りながらradikoで聴いています。
メールは初めてです。
さて、質問なのですが、私の友人が自宅を売却することになりました。
不動産業者Aに売却するのですが、
売買契約はその業者Aとするものの登記せず、
その業者Aは別の業者Bに転売し、
所有権移転登記はBがするそうです。
「中間省略」というそうですが、売り主として
は売却代金がもらえればいいものの、
何か後で問題にならないのでしょうか?
(ロングフッサーさん・50代・男性)

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残間 分からない、何、これ。

大垣 こういうことはよくあるんですね。
家をお持ちになっていて、最後に買いたい方がいらっしゃって。
直接言えばそれで終わりですけど、一旦業者さんが持って、うつしちゃって、所有権を。

それで、そこで一旦お金を精算して。
そこからまた売られたりとか。あるいは、事情があって。

残間 なんでそんなことするの。

大垣 例えば、最後の業者さんがその物件をすごいほしいと思っているんだけど、その人にあげたら、今、たまたま見ている業者さんはお金をもらえないじゃないですか。

だから、一旦通したことにして、ちょっと高く。

残間 でも、最初の業者さんに「ごめん、違う業者さんが見つかったからさよなら」って言えないの?

大垣 自分で見つけていればね。大抵はそうじゃなくて、裏側に、お世話になっている業者さんがやってくださってはいるんだけど、最終的に買ってくださる方は、別の業者さんだったり、別の人だったり。

そうすると、何が問題かっていうと、登記は、やった通りにやりなさいっていう、ものすごく厳格な決まりがあるので。

残間 やった通りとは?

大垣 AさんがBさんに売って、BさんがCさんに売ったんだったら、同じ日だから、AさんからCさんにって登記すればいいようなものなんだけど。

それをやったらダメっていうことになっている。

残間 来歴をちゃんと書かないといけないんだ。

大垣 なのだけど、現実にはそういう、間にポンと入って動くっていうことは結構あって、例えば残間さんが、自分の家を売りたいとなったときに、「どうも売却相手は大垣らしい」と分かったと。
売却していること自体を知られたくないので、売りたくないと。

だから、誰かに一旦所有権を移して、それから売るとかね。

色々事情があって、同じ日にピョンピョンと所有権が移ることは、すごくたくさんあるわけ。

残間 へえ。

大垣 昔は、そうはいってもAさんからCさんへと登記してしまうんですよね。

なんでかというと、登記を一回するごとに、登録免許税とかが結構かかるので、無駄なんですよね。

鈴木 手数料が。

大垣 無駄っていうことはないけど。で、結局、飛ばしてたんです。
昔はもう、それは仕方ないねと。やっちゃったんだったら、わざわざあとでやり直すことはないですよっていうようなことがあったんだけど。

割と最近、そういうのもちゃんとやりましょうねっていうことで、結構厳しくなったんです。

そこで、また業界の人や学校の先生が、ものすごく知恵を出して。
ちゃんと契約をした結果、Aさん→Bさん→Cさんといくのが、Aさん→Cさんで登記を移すということに、ならざるを得ないよねというふうな契約をわざわざして、その通りの契約なので、AさんからCさんにしますっていうやり方を、一応、みんなで考えて。

残間 書類を書くの?

大垣 契約が、売買契約なんだけど、変な売買契約をするんです。

そういうことで、登記は最後の人に一気に行っちゃっても大丈夫なようにするっていう工夫をして。
法務局も、いいですよということになっているやり方があるんです。

そのやり方でやると、要するに、中抜きができないと登記の費用分だけ値段が安くなっちゃうんで、そういう形でやりましょうねっていうことで。

そういうのを、中間省略登記っていうんです。
質問者さんは、そういうのをやろうとなさっている。

不正とかはあんまり、関係ないと思いますけど。

素人でご覧になると、「なんでこんなことになってるんだ」と。

残間 わざわざね。つまり、これは、Aっていう不動産屋さんも、Bっていう不動産屋さんも、儲かるってこと?

大垣 儲かるっていうことじゃなくて、何かの事情で、Bが最終的には買いたいんだけど、途中Aさんを中に入れないといけない事情が、AさんとBさんの間にあるんですね。お客さんにはないけど。

残間 変なの。

大垣 うん。あんまり、後ろ暗いことはないと思います。

残間 でも、よく、家を借りるときとかも、ある不動産屋さんに言ったら、そこが占有で持ってるんじゃなくて、そこがいろんなところにっていうのとは違うの。

大垣 それとは違う。それはあくまで仲介なんだよね。そうじゃなくて、所有権を持ってる。

例えば、返せなくなって、色々絡んじゃって、ちょっと曰く付きの家になって。それを直接、その方から買うのはどうかなって買われるなんてときは、業者さんが一回買って。

残間 過去を消すわけね。

大垣 またそういう言い方をして(笑)。
まあ、知らなきゃ別に構わないことっていうのがあったりとか、いうことも、あるかもしれないし。まあ、とにかくいろんな事情です。いろんなことで、割とそういうことはよくあるんです。

鈴木 何か後で問題にならないのでしょうかっていう質問が。

大垣 多分、大丈夫だと思いますけど。特に、その業者さんを、お二人がご覧になって、そんなに変な感じがしなければ。やっていることではあるので。

鈴木 よくあることではある。

残間 知らなかった。

鈴木 私も知りませんでした・・・。ありがとうございました。大人ライフアカデミー2022でした。

家の建築、収納スペースを増やすべき?! 子なし夫婦で面積には余裕があるけど・・・

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鈴木 聞いて得する、家とお金のお話です。大垣さん、きょうは。

大垣 きょうは若めの男性の方からお便りです。

ニュースを見ていたら、住宅の悩みで一番多いのが
「収納が少ない」ことだそうで、
半分近くの方がこれで悩んでいるそうです。
いま住宅の新築を考えているのですが、
このアンケート結果を見て、
六畳間を一つ潰して収納スペースにしようかと考えました。
ところが妻が大反対。もったいないと言うのです。
子供がいるわけでもないし、
後から庭に物置を置くよりは合理的な気がするのですが、
大垣さん、どう思いますか?
収納よりシューマイが好き さん(川崎市・40代・男性)

残間 わあ、六畳間を潰すとは、すごい。

大垣 それは、やっぱり、どうせ40代だから、あと10年ぐらい経ったら捨てることを考え出しますよね。

残間 でも、ウォーキングクロゼットの簡易型にしておけば、あとでなんでもできるじゃん。

大垣 まあね。でも、あると、その六畳に、ものすごい溜まっていくような気がしません?

残間 そうそう。空間があるとモノってたまるのよね。

大垣 だから、作らないで捨てるっていうのを、今からやっておかれたほうが。

残間 でも、もう40代だもん。

大垣 でも、もうちょっとじゃないですか。

残間 60ぐらいからよ、捨てていくのは。

大垣 でも、そうなったら、その六畳はもうとんでもないことになってますよ、きっと。

残間 そうかなあ。

大垣 奥のほうに、テントウムシの家族とかが・・・。

鈴木 (笑)。

残間 でも、他の部屋がスッキリするじゃない。

大垣 そんなことないって。六畳に入れたくなるよ。

残間 あなたの家は子供が5人もいたから。

大垣 私は、そういう性格だから。

残間 このお家は夫婦二人だもん。

大垣 そうかあ。でも、そうしたら、六畳だけがグジャグジャになって、残りがスッキリする。

残間 なんでもそこに入れちゃうの、人が来たら。洋服だけに限らないもんね。なんとなく、いつか使うものを入れておいて、いつも使わないでね。

大垣 そのうち、「あなたも六畳間に行きなさい」とかって(笑)。

でも、六畳はもったいなくないですか? そうでもないのかなあ。でも、作るんだったら作っちゃったほうがいいかもね。

残間 六畳・・・。四畳半ぐらいでいいかもしれないね(笑)。

大垣 小さいのがいっぱいあるより、ズドンとでかいほうが。

残間 ああ、そこにいろいろなものを。だから、和ダンスとかそういうものも入れちゃうのよ。

大垣 和ダンスを入れる前に、いろんなものを置いたら、着物が着れないじゃないですか。

残間 ちゃんと棚を設計すれば大丈夫。和ダンスなんて、年に何回か。

大垣 そうですね。この際、倉庫みたいに。

残間 物置小屋。

大垣 完全に倉庫にしたらいいんですね。

残間 北側にしてね。

大垣 窓潰すのがもったいないなと思うのはありますね。真ん中に作るとか。

残間 いろんなものが、いろんな部屋から入ってきて(笑)。

大垣 どこからでも放り込める。窓がちょっと勿体無いですよね。すみません、何の答えにも。

鈴木 こういう考え方もあるっていう。

残間 でも、やっぱりいいと思うな。収納スペースの部屋って。他の部屋がスッキリして。

大垣 他の部屋がスッキリするっていう前提でここにぶち込むっていう。

鈴木 ぶちこめるスペースを常に作っておかないといけないですね。いっぱいになったら。

大垣 でも、50になったら、断捨離とか、捨てることばっかり。

残間 50は・・・。今、だいたいみんな還暦だよ。

大垣 うそぉ。とにかく、捨てるっていうことが大作業になっておくことは覚えておかないと。

残間 確かに。いずれね。

鈴木 いずれ捨てるものを、そこに溜め込んでいいのかっていう。

大垣 っていうか、溜め込むものは、①まず使わない。②そこに入れたことも忘れるのでまた買う。絶対になる。

残間 1年間お蔵に入れておいて使わないものは、全部処分するってあったもんね。

大垣 そうそう。それが分かるようにしておかないと、なんでも入れて行っちゃう。

残間 棚を年次にしておいたら。何年って。古いものから順番に。

大垣 野口悠紀雄っていう先生がいらっしゃるじゃないですか。

残間 経済学の。

大垣 あの方の『「超」整理法―情報検索と発想の新システム』(中公新書)によると、どうであれ、時間がきたら捨てるって書いてありますよね。そうだよなと思う。

残間 古亭主も捨てる。この中に。

大垣 はい・・・。

鈴木 収納されないように、お気をつけください。

残間 答えになってないですが。

大垣 全然、答えになってない。

残間 でも、私は賛成です。いいと思います。

鈴木 おとなライフ・アカデミー2022でした。

「日銀による国債の買いオペ」って、一体何?! 目的や背景を解説

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鈴木 聞いて得する、家とお金のお話です。大垣さん、きょうは。
 
大垣 通なご質問をいただきました。
 

日銀が国債の買いオペレーションを始めたという
ニュースがありましたが、
これはどういう意味でしょう。
長期金利が上がらないように、国債を買い入れる
これがよくわからないです。
スーパーキャット さん(千葉県船橋市

 
大垣 よく分からないですよね。
 
もともと日銀って、あんまり国債を買ったり、自分で自分の国の国債を買ったりしていなかったんですけど。
 
どっちかっていうと、銀行なので。銀行って、わりと短期の金利ですよね。預金の金利とか、そういうやつを銀行との関係でお金を出したり入れたりして、調整をしていたんですけど。
 
不況になったあとは、国債って10年とか20年とか、長期の金利で。
 
これって、基本的には、誰かが何かをできるものじゃないっていうことになっていて。
 
そんなもん、日銀がコントロールするとかって、誰も思っていなかったんですけれども、このところずっとそれをやっているんですね。
 
で、何百兆って持ってるんですけど。
 
鈴木 うん、うん。
 
大垣 で、なんで、買うと金利が上がらなくて、下がるのかって言うと。これは要するに、キュウリとかと同じです。
 
今年、キュウリが不作で、みんながキュウリを欲しいと思ったら、キュウリの値段は上がる。国債も同じで、国債をみんなが買えば、国債の値段が上がる。
 
そうすると、例えば3パーセントの金利がついている国債が、100円で買えたのに、110円も払わないといけなくなると、100円を払って3パーセントだから、110円も払ったら、3パーセントよりも低いじゃないですか。
 
それはどういうことかって言うと、みんなが「私は金利が低くてもいい」と思っているっていうことですよね。
 
残間 うん。
 
大垣 だから、国債を買うっていうことは、それだけ、国債を出すときに、低い金利で出してもみんな買ってくれるっていうことだから、全体的に金利が下がる。
 
残間 分かんない。分かったような気がするけど、分かんない。
 
大垣 (笑)。値段が上がると、金利が。
 
残間 なんで買うの? 買いオペレーションを始めた理由。
 
大垣 金利が0.25パーセントって決めてるんですけど。低金利にしておかないと、企業が困るから。景気が良くないのに金利が上がっちゃったら、当然、景気に悪い影響が出ますよね。
 
アメリカとかは、だいぶ景気が良くなってきたので、もう、あげていこうという感じになっているときに、上がっちゃって大変ってなって。
 
日本はまだそんなになってないよっていうことで、じゃあまだ金利をあげるわけにはいかないなっていう。
 
昔は手をこまねいてい担ですけど、最近は日銀が「じゃあ俺が国債を買うよ」って言って、バシバシ国債を買うわけ。
 
残間 調整するわけ?
 
大垣 そう。そうすると、買いが入るから、金利が下がる。
 
鈴木 そうかあ。
 
残間 それって、日銀が買ってどうなるの?
 
大垣 日銀って、自分でお札作れる人なので、一体これって何をしてるんだろうっていうのは、ちょっとあるんですね。それは、もしかしたらとんでもないことになるって言ってる人もいるし。
 
最近は、新しい学説を言ってる人もいて。基礎体力があるうちは、別に、構わないのよっていうふうに言ってる人もいて。
 
残間 でも、なんでもできるっていうことね、日銀は。
 
大垣 なんでもできるってわけじゃないんですけど・・・。少なくとも、国債を買うというのはなかったです。最初やると聞いた時は、ギョヘーっていう感じ。
 
残間 ああ、やっぱり。
 
大垣 長期金利をコントロールしちゃうんだと。それは自由じゃないじゃん、何も。金利が自由だって言ってる割に、一つも自由なものがないじゃないっていうのが一つと。
 
それから、もう一個は、これだけ長い金利を抑えちゃうと、低い金利も低いでしょう。ゼロ以下にはならないわけです。
 
そうすると、寝ちゃうわけですね。銀行とかは、預金でお金を借りてるじゃないですか、皆さんから。でも、残間さんは、別に、預金を預けてすぐ出したりはしないじゃない。すぐに出せるけど。
 
鈴木さん。月末になって預金の残高がゼロになったら、「私ってちょっと計画性のない女かも」とかって思うじゃない。
 
だから、みんな、ちょっと残すんですね。そのお金がいっぱいあって、これって、金利がほとんどタダなのに、5年も10年も寝ているお金っていうのがあって。
 
こういうタダのお金で、国債の10年の金利とか取ると、儲かるじゃない。
 
本当は危ないんだけど。
 
残間 人のお金で。
 
大垣 だけど、お金を余してる人がいっぱいいると儲かることになっているんです。それが、長いところが高くて、短いところが低いっていうふうになっていないと、銀行が美味しくないんですけど、それが今、起きなくなっているので、銀行が軒並みしんどくなっちゃっていると。
 
残間 ふーん。
 
大垣 でも、企業は、金利が低いと助かるから、早く企業は頑張ってっていうのが、ちょっと前までの安倍さんが仰ってたこと。3本の矢で頑張ってくれみたいなことだったんですけど。なかなか、みたいな。
 
残間 所得倍増みたいなことを言ってるじゃない、一生懸命、池田勇人が。
 
大垣 でも、どうするのって。言うのは簡単だけど。どうするんでしょうね。
 
残間 検討してるのよ。ミスター検討っていうあだ名らしいから。
 
大垣 そうなんですね。私には分かりませんけど・・・。
 
鈴木 長期金利が上がらないように国債を買い入れるっていう意味までは分かりました。
 
大垣 これが上がっちゃうと、今度は、国が、今回の予算だって、入ってくる税収の倍ぐらい払っているわけでしょう。そこを全部国債だから、国債金利が上がると、当然、今度は、私たちの税金で利息を払わないといけませんから、どんどん面倒くさくなると。
 
残間 そうか。コロナで本当に色々なお金が出ていってるもんね。
 
鈴木 スーパーキャットさん、お分かりになりましたでしょうか。おとなライフ・アカデミー2022でした。

福岡県筑紫野市でマイホーム借上げ制度を利用! 家賃は12万円を超えました

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今野 よろしくお願いします。今回事例を報告するところは、福岡県筑紫野市という場所の案件でございます。

博多駅から車で約30分の距離のある場所です。立地は住宅メーカーが立ち並ぶ住宅街。分譲地のようなところです。今回、きっかけは、公務員のご家族様で、ご主人様が海外転勤で。

大垣 そういうことか。

今野 50歳未満なんですけれども、JTIの海外転勤特例を使って制度を利用したいという案件でご相談がありました。

大垣 これは、基本的に50歳以上になっているんですけれども、海外転勤なら何歳でも貸しますよ、ということになっているんです。

今野 募集開始してから1組目が、約2ヶ月ぐらいで入居者様が決まりました。

大垣 でも、これ高いんじゃない。

今野 そうですね。

大垣 結構家賃、貰われてるんじゃないでしょうか。家賃は12万5000円。そうだよね、福岡の近くだと、このぐらい出るよね。

鈴木 海外転勤だったら、50歳未満でも利用できるっていうのは、皆さん、チェックしておくといいかもしれませんね。

大垣 どんな方が入られたんですか。

今野 実は、短期間で1組目の方が出てしまったんですけれども、約半年で、この方も転勤の多い方で、入居はしたものの、そのあと引っ越さないといけなくなって。またさらに募集をするということになりまして。

オーナー様のほうも、早く決まってよかったねっていうことだったんですが、すぐに出てしまうということで、びっくりされていたんですが、また二人目の方も、約2ヶ月の募集で決まりまして。

2組目の方が、少し特殊な職業で、プロのスポーツ選手だそうです。

今年から福岡のエリアでスポーツ選手として活躍する方で、お子様一人の、20代後半のご家族様という内容でうかがっております。

大垣 入居者が退去しても、空室の保証はあるから。

残間 これ、みんななかなか分かんないんだよね。こうやって、出ちゃったら、空いちゃうわけじゃない、2ヶ月にしても。その間をちゃんと保証してくれるっていう。

ここすごくいいことなんだけど、なかなかみんな分からないのよね。で、聞いてびっくりするのね。

だって、借りる人がいなかったら、その間はゼロだもん、普通は。

大垣 まあね。

残間 空いてるだけだもん。

大垣 すごくいいはずなので、みんな使って欲しいよね。

残間 大垣さんも、そこをあんまり大きい声で言わないから。

大垣 そんなことないよな。

残間 小さい声で言ってる。

鈴木 今野さんが、大きい声で。

大垣 そんなに後ろめたいことでは全然なくて、バキバキに保証してるよね。そのために国も基金を出しているわけで。

残間 貸す側にとってはね。

鈴木 ありがとうございました。JTIの今野さんに、幸せな住み替えの実例をご紹介いただきました。ありがとうございました。

一同 ありがとうございました。

投資用戸建てが、利益率15.3パーセント?! 儲かるカラクリを教えてください

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鈴木 聞いて得する、家とお金のお話です。大垣さん、きょうは。

大垣 メールをいただいていまして。

電信柱に怪しいチラシが貼ってありました。
「特選投資用戸建て 利益率15.3%
 今なら20%超も狙えます!」
そんなに儲かる物件を、なぜ売ってしまうのでしょう。
私が業者なら自分で持ってて儲けます。
ぜひ種明かしをお願いします。

散歩ジャパン(新宿区・55歳・男性)

鈴木 チラシもちゃんと添付してくださって。

大垣 チラシも添付されているんですよね、すごい怪しいですよね。

残間 見るからにね。

大垣 なぜこんなに怪しく貼るんだろう。

残間 電信柱に貼ってあること自体が、そもそも違法だよね。

大垣 電信柱見たんでって、2480万円の買い物をする人がいるのかっていう。

でも、やっぱりこういうのってずっと昔からあるんですけど、三つぐらい、気をつけていただきたいことがあって。

利益率って、厳密にいうと、一体何?

大垣 一つは、利益率って書いてあるやつが曲者で。

こういう言葉はあんまり学術的じゃないんですね。要するに、今年お金を家賃でどのぐらい入ってきて、今年入ってきたお金を買った時に払ったお金で割ってある。そういうのが多いんです、こういうふうに書いてあるやつは。

でも、それっておかしいんですよね。

例えばですけど、鈴木さんが住宅ローンを借りますよね。月に例えば10万払うとしますよね。

1年間で120万でしょう。そうすると、その金額を借りた元本で割って、「私、こんなに金利払ってる」とは言わないでしょう。10万の中で利息ってもっと小さい額じゃないですか。

そういうふうに考えると、全くひっくり返して考えると、何かものをお金出して買った時に、1年目にお金が入ってきたとしても、そのうちかなりの部分は、そもそもそれを買うときに投下したお金を回収する元本の部分じゃないといけないので、利息の部分は小さいんですよね。

なんだけど、それはローンだったら最後にいくら返してもらうかが分かっているから計算できるけど、もの買って投資して、キャッシュが入ってきてるだけだと、まだ売っていないので、何パーセントか計算できないじゃないですか。

残間 なのに、利益率15.3パーセントは変。

大垣 変っていうか、言い方なんですけど。確かに、出したお金に対してキャッシュが何パーセントで回っているっていうことはその通りなんですけど、このことを皆さん利回りだと思いがちなので。でも、2480万円で買った家が、年間で248万円利息が入ってきたら、10パーセントで回ってるわって思ってしまったとするでしょう。

でも、これ、売ったとき、同じ値段で売れると思います?

鈴木 売れませんよね。

残間 うん。

大垣 そうすると、仮に1500万円で売ったとしますよね。そうすると、1000万円ぐらいは損してるじゃないですか。だから、最終的に、よく考えてみれば、そんなには儲かってなかったってことになるじゃないですか。

でも、売ってないから分からないじゃないですか。

残間 なんでここで15.3パーセントっていう数字が出るの?

大垣 今家賃でいくら回っているっていう額かける12割ることの2480万円。

残間 ふーん。「アパートの約3倍儲かる」っていうのは。

大垣 (笑)。それは、多分、空き家をすごい叩いて買えばもちろん、元本はものすごく小さいから、アパートよりも。アパートがだいたい20パーセントかどうかって分からないじゃないですか。

残間 これって、この人のところに電話かけて、買いますって言ったら、どういう対応するの。

大垣 ニコニコ笑って売ってくださると思いますよ。

残間 不動産屋さんなの。

大垣 多分このかたは、自分で持ってるのかな。分からないです。仲介か、ご自分でやられてるのか。多分、買ってきて売ってらっしゃると思うんですけど。

それがもう一個ね。

ローンで買ったら、頭金だけが「購入額」と捉えられてしまうかも・・・

大垣 それからもう一個は、借金する前提で計算してあること。

たとえば2480万円のものを買うのに、2000万円借金して買う場合は、投資の額が480万円だって考えるんですね。その480万円にいくら儲かってるかって考えると、意外と高い率になるっていう計算をしていることもあるんです。

残間 2480万円からって書いてあるけど、からって何。いっぱいあるの。

自分だけではそこまで多額の借金ができない

大垣 そうそう、それが三つ目で。なんで自分でやらないんですかっていうと、それは、自分一人だといくらでもお金は借りられないから。だから、自分の借りられる額でいいものは持っておくんだけど、それだけだと何にもならないから、もっと仕込んで、それは他の方が借りて買えばいいわけですよね。

そうしたら、抜けるじゃないですか。

残間 そっか。

大垣 だから、成り立ってはいるんですけど、買うときは、あんまりよく知らないで買うと、不動産は。

残間 やっぱり、電信柱にって。それにご自分で「怪しいチラシが」って言ってるから。これはやっぱり、直感を信じたほうがいいんじゃない。怪しいチラシと思った。

「怪しくないのに騙そうとするチラシ」のほうが怖いかも?!

大垣 まあね。でも、本当に騙す人は、もっと完璧に怪しくなさそうに売られるので、それはそれで怖いですよ。

残間 そうかあ。

大垣 だって、本気で騙すつもりだったら、電信柱に貼らないもん、ちゃんとサロンみたいなところに。

残間 いかにもなんかね、嘘。

大垣 だから、案外、この方自体もそんなに深く考えないで、うまく回っているつもりになってらっしゃるのかもしれない。

残間 「リッチハウス」だって。

大垣 とにかく、結構難しいので気をつけてください。

鈴木 おとなライフ・アカデミー2022でした。

不動産小口化商品、相続税対策になる? 家とお金のプロがバシッと解説

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鈴木 聞いて得する、家とお金のお話です。大垣さん、きょうは。

大垣 メールをご紹介します。

最近よく目にするようになってきた    
「不動産小口化商品」についてどう思われますか?    
今年80になる母親の相続税対策に    
候補の1つとして考えております。    
高齢の両親が40-50年の木造アパートを    
3棟持っていて、5年ほど自主管理は経験しているので    
賃貸管理に多少は慣れています。    
しかし新規物件購入は未経験なので    
「不動産小口化商品」に魅力を感じています。    
是非オオガキさんのお考えをお伺いしたいです。    
よろしくお願いいたします。    

東京都板橋区 Sさん(男性)    

なんか、へえと思って。実は、ちょうどバブルの直前に出てきた商品なんですよね、不動産小口化商品って。

残間 私、聞いたことない。鈴木さん、ある?

鈴木 よく分からないです。

不動産投資信託REIT)とは異なることに注意!

大垣 まず、最近紛らわしくなっているのは、不動産投資信託っていうのがあるんです。REITっていわれている。REITっていうのは、簡単にいうと、不動産しか持っていない会社の株を買っているんだと思ってください。

だから、その会社に家賃が入ってきて、それを配当してもらうっていうことで。基本、株を買ってるのとそんなに変わらないんです。それ自体も上場されていて。これは、単純に、100万円で買って、何パーセントもらいましたっていう。株と同じっていうふうにお考えになったらいいんですけど。

あくまで不動産そのものを購入する=不動産小口化商品

大垣 小口化っていうのは、買っているのはあくまで不動産そのもの。

それを、小口っていうんですけど、例えば、ビル一棟を一人で買うって言ったら、これは何億円とかかるじゃないですか。それは新聞にときどき入ってますよね。2億5000万円ぐらいのマンション買いませんかみたいな。

残間 なんとか商店街みたいな。

大垣 それをもう少し投資しやすいように、小さくしたり。あるいはもともとそんなんじゃない、もっとでかいビルを。

残間 フロアだけ。

大垣 フロアだけっていうのは、それは、フロアだけを買ってるんですけど。

どっちかっていうと、ビル全体を抽象的に、「このビルの100分の1」とかって、みんなで買って。この階は私とか、この部屋は私とかっていう、そういうふうに区切るんじゃなくて。

残間 そうか、全体を。

大垣 全体の持ち分みたいなものを作るんですね。それを買っていくと。これは、不動産特定共同事業法っていう別の法律があって、そこで国土交通省が免許を出して管理をしている仕組みがあるんです。

個人で、昔は一口1億円とか、どこが小口だっていうぐらいの金額だったんですけど。まあ、最近はもう少し小さくなっていたり。それから、流行りのビットコインみたいな、ブロックチェーンっていうんですけど、電子化しちゃってやり出している人とかもいたりして。

基本、買っているものは不動産の持ち分です。特徴は、相続対策っておっしゃっている、まさにそういうことで。通常は、借金とパッケージになっているんですね。

例えば、5000万円のものを買っても、結構ローンを同時に借りちゃって、自分の投資額はもうちょっと小さくなって。

残間 そんなことできるの。

相続税対策になるかどうかは・・・

大垣 できるっていうか、別に、金借りて物買ってるだけだから、できることはできるんですけど。そうすると、不動産側が亡くなられたときの相続税をかけるときの評価の額が、買った時よりは縮むんですね、ちょっと。縮んだ分だけ、借金は縮まないので、あたかもマイナスの資産になるので、それを他の財産にぶつけると、その分かける税率だけ、相続税が減るねっていう議論をするんですけど。

分かった? 今の。

残間 分かったけど、そんなにまでしてお金はない。

大垣 多分、アパートをおやりになっているっていうことは、そういうことをご両親が考えてやっておられるんですね。ちょっと、相続税でこの小口化がどのぐらいきくかっていうのは、少し良く相談をなさったほうがいいかもしれないですね。

不動産の値下がりには対策できる?

残間 値下がりしちゃったりしたら。

大垣 値下がりするっていうことはありうるんですけど、特に最近はもう、バブル前にものすごく流行ったんですけど。

残間 私の知り合いもそういえば。

大垣 バブルで、非常にたくさんの方がそれでひどい目にあって。そのあと10年ぐらいタブーっていう感じの商品だったんですけど、今また歴史が繰り返すのかは分かりませんけど。

ただ、バブってるわけじゃないので、今、そんなに。

ただ、バブってないかもしれないけれども、売れない物件なんかを上手に、中をきれいにして持ってこられたりして、それを高めに売るときに、一人に売ると10億でしか買ってもらえないのを、例えば1200万円ずつ10人だったら、買ってもらえるので。全体としては少し高くなるね、というようなことを考えてらっしゃる業者さんもいれば。

全部任せますので、業者さんの中にはキチッとしてないところも、やれなくはないので、そういうところはよく見ておかないと完全にお任せの商品になるので。

残間 そうか、そうか。自分の努力とかとあんまり関係がないんだね。

大垣 買って待ってるだけっていうことなんですね。ですから、借金しなければ全然構わないんですけど、そうでないと途中で売ったりするのも難しいですので。

残間 そうか。それ、買いたい人がいたら売ってもいいの。

大垣 なかなか小口の商品を途中で売るっていうのは難しいですね。

鈴木 慎重にということですね。

大垣 そうですね。これは本当に玉石混交っていうことだと思います。いいとか悪いとか一口では言えないけど。何したいかが分かって買われる分には大丈夫だと思います。

鈴木 参考になさってください。おとなライフ・アカデミー2022でした。