今時のリバースモーゲージの使い方
水谷 きょうは。
大垣 きょうはね、今時のリバースモーゲージの使い方みたいな話をね、してみようかなとか思って。リバースモーゲージって、何回かここでも話題になってますけど。住宅ローンみたいに借りて返していくんじゃなくて。
残間 家を担保にして。
大垣 とりあえずちょっとずつお金を借りたり、一般的には。
残間 一回で借りたり。例えば病気になって、ちょっとそんなにこれから元気がなくなるっていうときに、家を担保にして一時金でもらって、世界一周してくるっていう人もいれば、こどもの学資にっていうんで。
大垣 それでリバースモーゲージ使う人いるんだ。
残間 そうだよ。アメリカでそういうセミナーに出たことあるけど。
大垣 日本じゃあんまり、そこまでやる人はいないんだけど。昔からよく言われているのは、毎月もらって行ったらどうですか、年金みたいにっていうことで。それで死んだときに、家を売って返すって言われてるんですけど。最近ね、だんだんですけど、ある程度お年をめした方でも、借り換えとかやったりとかっていうことなんですかね。残高が結構残ってらっしゃる方が。
残間 ローンの？
大垣 ローンのね。それで、この相談にこられることがあるんですけど、だんだんきつくなってくるわけですよね。若い、現役のときに10万とか返してるんですけど、年金だけになっちゃうとそんなに返せないじゃないですか。それで、実は、ほとんど知られてないんですけど、住宅金融支援機構って、国の機関がやっている制度で、5000万円ぐらいまでは、今借りてるローンを、死亡時に家を売って返すっていうローンに。
残間 待ってくれるってこと？
大垣 変えられる。待つんじゃなくて。要するに、今借りてる住宅ローンは、これから借りるリバースモーゲージのお金で返しちゃって。リバースモーゲージは、利息は払わないといけないんですけど、元本は返さないでいいので。
残間 うーん、なるほど。
大垣 そうすると、今すごく安いんですね、金利。1パーセントだとして、2000万借り換えても、年間で１パーセントだったら20万円っていうことでしょう。そうすると、月1万円ぐらい利息をずっと払ってさえいれば、亡くなられるまでは、元本は返さないでいいっていうことなんですね。それで、土地の値段の半分くらいまでしか貸してくれないんで、あんまり借りられないかもしれませんけど、もし借りられれば、今年からですけど、そうやって売りますよね、亡くなったときに。前は足りないってこともありますよね、売ったお金が残高に。そのときは相続人の人が返さないといけなかったんですけど、そこはもう、返さなくていい仕組みにしたんですよね。
残間 あれってローンが残ってる人もつかえるんだっけ。
大垣 つかえなかったのが、使えるようになってるんです。ちょっと前にね、お願いして。
残間 加奈ちゃんよく分かんないでしょう。リバースモーゲージって、たとえばあなたの家が5000万だとしても、査定されるわけね。3000万ぐらいで見ましょうと。そうすると毎月、いくらなくなるまでは神のみぞ知るだから、査定金額をやったり、そのことをやる専門家がいるんだけど。そうすると、死ぬまでずっとそのお金をくれて、死んだらその家を召し上げられるって言うと変だけど、お渡しすると。アメリカなんかだとそれは、結構ちゃんとした制度があるんだよね。
大垣 まあ、残間さんが勉強会に行かれたのはだいぶ前ですから。そこから何回も変わってきているんです。
残間 でも、結構さ、そうはいってもなかなか日本って普及しなかったんですよね。
大垣 今もしてないんですけど、あることはあるんですね。それで、おそらく3000万っていうより、1000万も残してらっしゃらない方が多いので、それでいったん負担を減らしといて、そうはいっても臨時に収入があることがあるし、なくなったときには生命保険とかで入ってくることもありますよね。だから、本当のところは家を売らないで良いかもしれないし、それで生命保険で後を返しちゃったときに、200万ぐらいしか残らないんだったら、じゃあそこは残りを返しちゃうからっていうことでフォローできたりするので。それも良いかもしれないし。で、1番僕なんかがおすすめしたいのは、きっともうその家に住まないでも良い状態になってる方のほうが多いんですよね。4LDKとかで。それだったら、JTIとかに貸してもらって。奏す炉ｔ、だいたい8万円家賃が入ってくれば、金利で払っても5，6万残りますよね。それでちょっとずつ元本を減らしていけば、ずっと元本が減っていきますけど、手元不如意の時には返さないとかして、自由がききますでしょう。それをしてくれっていうのが、今年お願いを。
残間 すごく難しいけど、よくやれましたよね、それね。
大垣 うん。で、最後のところのちょっとずつ返すっていうのをね、今住宅機構はいやがってるんです。
残間 なんで。
大垣 めんどくさいから。それで今は100万円貯めてくれないと駄目っていうことになってて、そんな貯まんねえよって怒ってるんですけど。これもまあ何とか、来年かな。ぐらいには、いけるかなっていう。
残間 そうか、ローンが残ってる人がいるっていうのはなかなかね。
大垣 これからは、35年で借りられている方がほとんどなので、結構退職時に1000万ぐらい残ってる人いくらでもいるので、結構増えると思うんですけど。これからおそらく数年で、もっともっと使い勝手がよくなっていきますから。
残間 それは、でも、誰かのどこかにしわ寄せが行くっていうことはないのね。国に。
大垣 ないない。それは基本的には問題のないやり方になってて。かつ、売るとき、売って全部返すっていうのは必ずしも健康じゃないんですけど、貸して家賃で返してる分には、ほんとうにお金で減っていってる訳なので。そういうふうに。
残間 すごいその、併用型みたいなのが、日本ならではですね。
大垣 そうですね。それから、昔は年金代わりっていう議論だったんだけど、どっちかっていうとそういう問題より、いまは、住宅ローンの残滓対策っていうのが大事になってきてるっていうことですかね。
残間 はっきり言うと、大垣さんがそれを考えてるんだけどね。要するに、最初に考えたリバースモーゲージっていうのは、アメリカでもケン・ショーレンっていう人だったんだけど、おっしゃるようにずっと昔に作った制度だけど、日本型に変えたのは、わたしが言うのも何だけど、大垣さんなのよね。それを制度にしたっていうのは、けっこうその世界の人にとってはびっくりすることだったもんね。
大垣 まあ、もう一息もう一息っていう。
残間 もうちょっと普及したらみんなすごくありがたみが分かるよね。
水谷 制度自体も、どんどん我々使いやすく、いまなってるわけですもんね。
大垣 うん、だいぶ良い制度になってきています。
残間 だって、ローンの残債っていうところにまで、絶対今まで目配りしてくれなかったから。大きいことですよ、これは。
水谷 はい。じゃあこの番組でもいろいろと教えてください。大人ライフアカデミーでした。
