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リスナーメール:リースバックって一体なんですか?

水谷 きょうはどんなお話でしょうか。

大垣 千葉市のパート主婦さんからご質問。「最近、自宅を担保にして老後の資金を借りるという仕組みがいくつも出ているようですが、実際のところどうなのでしょう。金利を払えなくなった瞬間にホームレスになりそうで怖いです。」というご質問。これ、リバースモーゲージのことだと思うんですけど、いくつもっていうほどないので、きっと、もう一つ、紛らわしいやつで最近出てるのが、リースバックっていうのがあるんですね。今日、その話をしてみましょう。

水谷 リースバック。

大垣 いろんなところから出だしています。これは、ローンがまだ残っているときに、なんでリースバックかっていうと、一旦その業者さんに売っちゃうんですね。自分の家を。そうすると、代金をくれるので、それで借金を返しちゃう。

水谷 はい。

大垣 そこまでだと家を売ってるだけなんですけど、そのあと、貸してくれるんです、その家を。昨日まで私の家だったその家を。だからリースバックなんですけど。

水谷 それ、ありですか?

大垣 よくやるんです。例えば、不良債権で大変なことになった銀行とかが、私の勤めていたところもそういうことがあったんですけど、実は明治時代にできたので、大手町になるんですけど、買ったときの土地の簿価は50円とか、そういうことがありますよね。そうすると、ものすごい利益が含まれてるんですけど、そこで本店やってると、本店ですから、住んじゃってるというか、住んでるのかな。仕事してるから、売れないじゃないですか。そういうときに、不動産屋さんに一回売っちゃうんです。何百億で。

残間 時価でね。

大垣 それで、今度は本社を借りる。そこの人から。そうすると、利益が何百億と出るじゃないですか。そういうのをセールリースバックというんですけど。

残間 会社でもよくやってると。

大垣 会社でもやってることっていうか、会社がやってるんです。具合悪くなると、セールリースバックして、益出しをするって、そういう言い方をするんですけど。で、これを、似て非なるものですけど、お年を召して、ローンも残ってるしなって。もういいや、売って、リバースモーゲージっていうのを借りると、前ちょっとお話ししたと思うんですけど、土地代の半分ぐらいしか借りられないんですね。それより、全部売っちゃって、お金をたくさんもらって、ローンを返しちゃうと。ところが、住むところがなくなりますので、そのままだとどうしようもなくなってしまいますので、さっきのセールリースバックと同じで、売ったものを買った業者さんから借りるわけね。

残間 ふむ。

大垣 そうすると、業者さんはこれ、何やってるかっていうと。おそらくですけど。これは私も業者の人ではないので分からないんですけど、住宅ローンってずっと元本も一緒に返してるじゃないですか。金利と一緒に。だから、仮に月10万円返してても、金利が例えば3万円で、元本が6万円とか。最初の頃だと、たくさん金利でちょっと元本とか、そんなふうになってるんですけど。業者さんは、買ったあとは、もう、そのうち売ろうとかって思ってたりすると、元本をまめに返していかないでいいので、金利だけ払う。銀行さんからお金を借りてね。そうすると、だいたい10万円返している人は、金利だけだと3〜4万円になるんです。なので、それにちょっと利益分を出して、もう一回貸してあげれば、だいたい10万円返していた人が、10万で借りたとしますよね。すると、何も起きていないみたいですけど、業者さんのほうは、元本を返さないでいいぶんは、利益が出ちゃったりするわけ。10年ぐらい貸してくれるパターンが多いわけですけど、ここから10年の間に、次どうなさるかは決めて、次のところに行かれるなりなんなりしてくださいねっていうことで。ずっとは、死ぬまで貸してくれるところは、私の知っている限りないような気がしますけど。

残間 ほう。

大垣 その10年間の間に、もういいですって言われたら、そこで業者さんは、中を直して綺麗にして売られたりとか、もう、土地代として割り切って、新たに開発なさるとか、そんなことを考えてらっしゃるんだと思いますけど、両方の思惑がなんとなく一致して。最初、ちょっとベンチャーみたいな会社がやられていたんですけど、最近は大手も。鉄道関係のところとか、いくつかそういうことをやるようになってきているんですね。これの注意点は、確かにリバースモーゲージを借りるよりはたくさんもらえるんですけど、それはなぜかっていうと、自分の所有じゃなくなってるからなので。貸してはもらえますけど、ずっとは借りられないのと。ローンよりももっと家賃が払えなくなると、当然出て行ってくださいということにもなるということでしょうかね。最近はそういうことで、リバースモーゲージの中に、ローンの借り換えを目的にできるものがあるので。ちょっと、どっちも難しい商品なので、使うときは、少しよく聞いて、比較をなさったほうがいいということですかね。

水谷 これは、リースバックやってみたいという人は、まずどこに相談をすれば。

大垣 相談できるところはあんまりないかもしれない。

水谷 大垣さんに。

大垣 私に相談していただいてもいいです。立ち入ったことならご紹介もしないでご説明することもできると思いますけど。会社さんもたくさんあるから、玉石混交みたいな気もしますので。ちょっとよく見られたほうがいいと思います。

水谷 難しいシステムですよね。

大垣 一応、リースバックかなんかでググってみると、いくつかの会社さんが出てくると思います。

水谷 リースバックについて。家とお金を考える、大人ライフアカデミーでした。