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文化放送 大垣尚司・残間里江子の大人ファンクラブ(FM91.6/AM1134)

楽しいセカンドライフを送るために。金融・住宅のプロフェッショナル大垣尚司と、団塊世代プロデューサー残間里江子が、大人の目線でお届け。このブログでは、「大人ライフアカデミー」「マイホーム活用大作戦」の2コーナーの文字起こしを掲載中。

いつでも家を賃貸に出せて、空室時も家賃が保証される証明書とは?




鈴木 聞いて得する家とお金の話をお送りします。大垣さん、きょうは。

 

大垣 よく考えると、マイホーム借上げ制度のお話は結構させていただいているんですけど、「かせるストック」の話ってあんまりしたことないですよね。何をやってるのかっていうお話しをすると、スポンサーをしてくださってるミサワさんが「かeせるオプション」っていうのを売ってらっしゃると思うんですけど、あれが何かっていうのが。

 

ちょっと怪しいんですよね、あれ。なんで怪しいかっていうと我々がいつでもローン返せなくなった時引き受けますって。本当に引き受けるんですけど、そんなことなんでできるのってちょっと思うでしょう。それでそこんとこを。

 

残間 怪しいんじゃなくて、怪しく思われがち。

 

大垣 まあね。

 

鈴木 怪しいでしょうって言うと。

 

大垣 だから、怪しいことをやらせてるのは僕なんだもん。だから。

 

残間 僕は怪しい人。


大垣 そうそう。マイホーム借上げ制度ってもう14年やってますでしょう。そうすると、日本国中の物件を借り上げて、なおかつ家賃保証しますからこの家を借りるとだいたいどのぐらいで貸せて、どのぐらい空き家が出やすいかとかですねそういうのは分かってないといけないですね。最初は手探りだったんですけど、さすがにものすごい量のデータが溜まってきたので、「大体ここの家を借り上げるとどのぐらいの家賃が出て、これが将来例えば50年とかっていう長さになっても、このぐらいまでしか下がらないな」とかそういうのは大体分かるようになってきたんですね。なんで分かるようになってきたかって言うと、土地の値段って率直なとこわからないじゃないですか。上がったり下がったりしますでしょう。家賃って動かないんです、ほとんど。

 

残間 そうですね。

 

大垣 土地って、建ってるものを一回潰して何が建つかで値段が決まるんです。潜在的マンション代が土地の値段なんですね。ところが家賃って潰したりしないでしょ。「この家に住むのはいくら」っていう値段がつくんですね。人間が住んで使ってるぶんには実は生活のお金って、日本全国大して違わないし、実際に統計取ってみると、少なくともJTI始めたとこから過去に30年ぐらい遡ってみても、家賃ってほとんど動かないし。現にここから14年やってみたけどやっぱりほとんど動かない。

 

それから、もう一個は、従って東京の土地はめちゃくちゃ値段高いんですけど、たとえば青森のどこでもやっぱり東京よりはだいぶ安いんです。大体1割ぐらいになっちゃうんです、住宅地でもね。ところが家賃はここまでずっと見てて思われません?

 

残間 10分の1にはならないよね。

 

大垣 東京で借りても、だいたい東京の6割から7割ぐらいにしかならないですね。これやっぱり、住む人の値段なので、青森でもそれなりにするんですけど東京では大して高くならないっていうことで極端に違わないんです。ですから、地域的にもすごく安定してるんですね。それから鈴木さん、家借りる時に「この家何年の家か」って見ます?中が綺麗に掃除してあって、畳取替えてあって、壁紙まっさらだったら、築25年の家と35年の家で家賃めちゃくちゃ変わってくれないと嫌だって思います?

 

残間 防災とかそういうのは見るけど。

 

大垣 崩れそうとか、それは見ますけど。

 

残間 綺麗だったらいいよ。

 

大垣 綺麗だったらいいと思うでしょう。

 

鈴木 確かに。お値打ちかなと思います。

 

大垣 ですので、実は今、1500万ぐらい累積で取られてるすごくいいお家が築60年だったりとか、かというと、狭くて使いづらくて最近のものが全然安いとか。要するに関係ないんですね。でも、売ったり買ったりする時絶対に見ますでしょ。古かったら絶対安いよね。それから、家建てるときに広い家建てたら広い分だけ絶対値段高くなるじゃないですか。当たり前ですよね。物理的にたくさん材料いるから。

 

5SLDK住みたい?

 

鈴木 (笑)。

 

残間 掃除大変。

 

大垣 あるんですよ、ときどき。7SLDKとか、誰が住んでんだろうみたいな家が出てくるときがあるんです。なかなか決まらないんですよ。

 

残間 そりゃそうだ。

 

大垣 多すぎるから。だから、家賃って、広いからって高いわけじゃないんです。狭ければそれなりですけど、正比例しないんです、全然。家賃の決まり方って、売った買ったしてるときの常識と全然違うロジックで決まっていて、簡単に言うと、何か詰めれば大体似たような値段になるので予想がしやすいです。

 

ということで、そこをずっと統計を取ってモデルを作っていくと、思ったよりも家賃の予測ってできるな、ということで。統計だけでは危ないんですけど。統計だけやってると無責任になるんですけど、私自分で借り上げてるじゃないですか。

 

残間 実際のね。

 

大垣 自分のやってることが、実際に、例えば、ここに出てくださっている斉藤さんが、「いや大垣先生それは流石に」とかって言われることもあるわけ。ロジカルにはできそうなんだけど、彼から見るとできないっていうことはあるので。そういうのも考えて14年経ってみたら、例えば、きょうこの場所にお家を建てれば、基本的に35年目に借りてくださいって言われてもかなりの確率でこの金額以上の家賃だったら払えます、絶対これより下にはいかないと思う、ぐらいのことは言えるなっていうことが分かってきて。

 

それで、ここからはちょっと素っ頓狂なことをしてるんですけど、日本全国に12万箇所ぐらい郵便番号あるんですけど。この郵便番号12万箇所を全部区割りして、そこを全部「この郵便番号の地域だったらここにいい家を建てると大体50年間いくら以上の家賃になるか」っていうのが分かるように作った。

 

鈴木 はあ、すごい。

 

残間 作ってる途中を知ってたから、またそんなことやるんですかって。

 

大垣 今はインターネットで僕らだけが使う、業者さんとかが使うネットサービスがあって、そこに郵便番号ピピピピと、ここはいくらっていうのが出る。

 

残間 それは僕が作ったのね。

 

大垣 そう、僕が作ったの。それを、お家を買うときに、例えば郵便番号123-4567っていうとこで買いますって言われると「これは50年間は絶対5万円以上で借りてもらえますよ」とかって言うと5万円って書いたかせるストック証明書っていうのが出るんです。それをそのミサワさんとかはつけてお家を売られていて、そうすると、5万なら5万って。この金額は最低ですよ。おそらく、5万とかっていうのは、10万以上で貸せるところなんですけど、50年間でもそれより下にならないっていうことがかなりの確率で言える。

 

一軒だけだと無理なんですけど、日本国中でやってると良くなったり悪くなったり誤差がだんだん消えて、平均ではだいたい分散して行けるっていう。ですから、東急さんが自分の沿線だけでやるとリスクがものすごく出ちゃうんです。いいとこだけど。でも私らは、ものすごいとこもやるので、だから逆に凸凹がなくなって予測値がすごく安定してくるんですね。そういうことをやれるようにしたので。

 

そうするとそこから逆算して25年目のローンを返そうと思ったらいくらぐらい借りてるとこまでは許せるかっていうのが逆算できるんですね。それは結構難しいんですけど、2年前にそのモデルができて、これは特許を頂いています。それでぐるぐるって回すと、例えば今この家買いたいんですけどって言ったら、大体三千万の家だったら2700万まで借りていただければ、きっと家賃でそれをどこの時点からでも家賃でそのローンだったら全部返せますっていうことを計算できるって言うことができてて。これをミサワさんが使ってやってらっしゃる。これをちょっとずつ増やしたいなと思ってるんです。

 

残間 長い年月かかってるんだね。