リスナーメール：黒字で家が買える？ 賃貸併用住宅のリスクやおすすめの使い方について
金融・住宅のプロフェッショナルである大垣尚司（青山学院大学法科大学院教授）さんと、団塊世代のプロデューサー・残間里江子さんが、楽しいセカンドライフを送るためのご提案をお届けする番組『大垣尚司・残間里江子の大人ファンクラブ』。
このブログでは、ラジオを聞き逃した方や、放送内容をもう一度確認したい！ という方のために、人気コーナー「大人ライフアカデミー」の内容全てを、文字に起こしてお届けしています。
友人から賃貸併用住宅の良さを説かれたのですが・・・
鈴木 聞いて得する、家とお金のお話。大垣さん、きょうは。
大垣 きょうは、市川市の「悩める40代」さん。男性、会社員。会社員の方です。お名前は書いてないんですけど。
「このご時世で、一応正社員、やはり正社員の妻と、小学生の子どもが二人います。
現在は賃貸マンションに暮らしていますが、 正社員とはいえ、いつ会社が左前になるかわからない業界でもあり、 家を買うのをためらっていたところ、友人から「賃貸併用住宅は悪くない」と勧められました。
彼は賃貸併用住宅をローンを組んで購入したそうですが、 家賃収入からローンの支払額を引いても黒字で、次のもっと広い家を買うための準備を進めているのだそうです。
いい話なので、私も気持ちが傾きかけていますが、どこかにリスクがあるような気もして仕方がありません。 もしリスクがあるとしたらどんなところでしょう、教えて頂けないでしょうか？」
賃貸併用住宅って何？
賃貸併用住宅っていうのは、お家に、小さいアパートがくっついている、そこを貸して、それで家賃でローンの返済を助けましょうっていう。
残間 なんていうの？ 賃貸・・・。
大垣 賃貸併用住宅。
残間 ふーん。
大垣 ということで。
残間 黒字っていうのは、友達がそう言ったのね。
もともと土地を持っている人ならお得かも
大垣 そう。この友達の方がどんな方かっていうのがよく分からないんですね。人によったら、もしかしたら、ご両親から引き継がれている土地だけはあって建てられている可能性があって。その場合は本当に、今おっしゃっている通り、わりと、うまくいくかもしれないんですけど。
残間 有利に。
大垣 土地代がなければね。土地から入って買おうとすると・・・。
家は、買うのと借りるの、どっちがお得？
大垣 そもそも論からいきましょうね。賃貸マンション住んでるのを、家を買ったらどうなるの？ っていうことですけど。
実は、賃貸マンションを買って家を買えば、家賃は払わなくなるので。
だから、今、例えば7万円払ってるんだったら、7万円は浮くわけですよね。それで、例えば8万円、9万円払って、自分の家が買えるわけなので。実は、なんていうのかな。家を買うことがものすごく贅沢にはなっていない。
残間 でも、頭金とかいるじゃん。
大垣 まあね。それも最近は本当に、そんなにがんばらないでも100パーセント貸してくれるところは結構ありますから。
ここが、普通の借金と違うところで。
例えば、ルイ・ヴィトンのバッグ買いたいっていう場合は、ルイ・ヴィトンを買ったからといって何も起きないので、買った分だけお金が出ていくだけですけど、家の場合は、買えば、これまでどっちにしても家賃は払っていたはずなので、その分をさっ引いた分だけが負担になるので。
そこは、いけるんだったら最後は、少なくとも土地は残りますので、やって悪い話じゃないんですね。
賃貸併用住宅の何に気をつけるべき？
大垣 で、賃貸の場合は、何に気をつけないといけないかっていうと、賃貸併用にする場合は、住宅ローンは賃貸の部分には借りられないので。
鈴木 ああ。
大垣 それは、事業用のローンになっちゃうので。
だから、結局、自分の住む部分だけ住宅ローンが借りられるわけです。原則としてはね。
そうすると、それでも賃貸部分が作れてるとすると、それは自分のお金で賄えた状態のはずで、そうだとすれば、別にそれは、自分のお金で、お金がうまれるものを買ってるんだから、楽になるのは当たり前なところがあるわけですよね。
残間 うーむ。
大垣 だから、貸せるような場所だったらそれでいいと思うんです。
賃貸部分も住宅ローンで購入すると、何がおきる？
大垣 で、気をつけないといけないのは、そこも借りちゃったらどうなるかですけど。そこの部分も借りると、35年の住宅ローンにはならないんですよ。やっぱり、20年ぐらいで返してくださいっていうようなローンで、金利も高いんです。
残間 両方払わないといけないんだよね。
大垣 そうすると、両方払わないといけないけれども、事業の部分はもちろん家賃が入ってきますけど。そうはいっても、家にくっつけたら１戸か2戸でしょう。そうすると、空いちゃうことがありますよね、入った人が。
鈴木 はい。
大垣 そうすると、その間はゼロになるし。そういう。
鈴木 リスキーですね。
JTIなら、賃貸併用住宅向けの制度があります
大垣 難しい部分がありますね。それで、JTIで、ちょっと応用編みたいなのがあって。いい家だけなんだけど、いい家でそういうことをやられた場合は、JTIで借りてあげることができるんです。
残間 いいお家って？
大垣 長期の優良住宅って、いつも言ってるやつですけど。
そうすると、ずっと家賃が出るので。これは、普通のアパートのローンっていうのは、僕らはやらないんですけど。借り上げとかも。でも、家を買われたときに。
残間 併用だと。
大垣 併用で、面積が自分の住むところよりも狭いようなところだったら借りますよっていう特例があるのでね。
残間 色々、作る人がいないではないのよね。
大垣 こういうふうにやると、まさにおっしゃってるみたいに、ほとんどお金が負担がなくなるようなことができて、なおかつ、出ていかれても、JTIは空き家でも払うので、そういうことは。
ところで・・・賃貸併用住宅って、どんなイメージ？
残間 併用って何？ つくって、どういうふうにつくの。下宿屋さんみたいになるってこと？
大垣 下宿屋さんっていうか、同じ家の中に、もう一戸。ちょっと分厚めの壁を入れて、横にもう一戸くっついてる。
残間 入り口は別でいいんでしょう？
大垣 入り口は、別にしないといけません。もちろん。
残間 でも、要するに、間借りみたいになるわけね。
大垣 いや。もうちょっとちゃんと。よく、オーナーさんが住んでるアパートってあるじゃないですか。ああいうやつ。
残間 ああ、そうか。
鈴木 学生さんなんかはちょっと安心とかって思うかもしれませんね。
大垣 そう。でも、アパート作れるぐらい土地があったらいいですよ。でも、普通併用って言ってると、大体、１戸とか２戸とか、そういう。
残間 大家さん一部屋に、一番下のフロアに住んでるとか、よくあるね。上に二つ。
大垣 そうそう。最近流行りは、東京の中で、３階建てを建てて、１階を貸してるとか。
残間 私も、そういえば、最初の事務所って、1階に大家さんが住んでて、2階と3階に二つずつ、部屋があって、3階の階段を、別階段登っていったところにあったから。あれなんかそうだね。
大垣 そう。東京の、もともとおうちがあったりすると、そういう活用のやり方でやってると。
残間 大家さん大変だったよ。いつも綺麗にしていてくれて。
鈴木 （笑）。悩める40代さん、色々分かったかと思います。大人ライフアカデミー2021でした。
