リバースモーゲージと残価設定型住宅ローンの違いを教えてください
鈴木 聞いて得する、家とお金のお話です。大垣さん、きょうは。
大垣 いつもお便りをいただいています、足立区の北千住実篤さん。
「新年になってから、60歳になってからの住宅ローンのCMが流れています。
住宅金融支援機構のものですが、もしかしてこれが、大垣さんのおっしゃっていた新しい住宅ローンなのでしょうか」
っていうことなのですが。
すいません、違います。
鈴木 違う。
残間 あれ、流れるね、最近。
大垣 そんなに頑張るのかなって思ったりして。国の機関なのに。
リバースモーゲージって何?
大垣 これ、リバースモーゲージってやつなんですけど。もともと、私と残間さんがお会いしたきっかけになった商品で。
残間 そうそう、リバースモーゲージの研究会かなんかで。
大垣 もともとは、ローンを返しちゃったお家を担保にお金を借りて、でも、元本は死ぬまで返さないで、金利だけ払っておくっていうことで。生活費を家から出そうっていう話だったんですよね。
でも、案外誰もやらないんですよ、そういうことを。当時は、家を相続させるって思ってたのね。
残間 子供にね。
大垣 90まで生き延びると思わず。ところが今は、そもそもそんなに若く亡くなる方がいらっしゃらないので、だいたい死ぬ頃には子供も60ぐらいになっているわけで。相続させるっていうことの意味が。
残間 ちょっと違ってきて。
大垣 そうなんです。そういう意味では、一番障害だって言われていたことがなくなっていたので、本来であれば、家を活用するっていうことはあっていいんですけれども。そうはいっても、家を手放すっていうことには抵抗があるんですよね。
残間 何十年も、死んだら結局それを返すわけじゃない、お金で。
それを、一時金で最初に欲しいっていう人やら、ちょっと余命何年って言われたので、世界一周したいから、家をお金に変えて、その一時金をもらって、あとは細々とっていうようなのでもよかった。
銀行はリバースモーゲージをしたくない?!
大垣 大きな問題は、銀行がそれをやると、長生きされると長引いちゃうじゃないですか。
アメリカのリバースモーゲージは、金利も返さないから、どんどん膨らんで行くんですけど、それはないようにしているのですが。
そうはいっても、あんまり先の家って、土地だけですから。土地が上がるか下がるかはよく分からないので、銀行は怖がってやらないんですよね。で、結局、じゃあ住宅金融支援機構っていうことなんですけど。
住宅金融支援機構って、生活費を貸すっていうのは法律的にできないので。
残間 家にまつわることじゃないと難しいのね。
大垣 難しいの。高齢者用の住宅に入る一時金みたいなものは貸してくれるんですけど。
結局、リフォームのお金を貸してあげますよとか、最近流行ってるのは、新築。要するに、60を超えて、新しい家を建てて。
残間 CMもそうだもん。ローン組めないでしょう、組めるのよって。
大垣 どんどん話が変わってきてて、もう一軒家を建てましょうよ商品になって。そうなるまでは、本当に使われていなかったんです。せっかく住宅金融支援機構で作ったのに、使ってないじゃんみたいな話で、そうか、家を建てさせればいいのね、みたいになって。
残間 ちょっと変わったんだ。
大垣 そうなんです。そうすると、担保も二つあるし。
リバースモーゲージは、当初の意図から外れた商品に
残間 大垣さんが研究会をやってた頃の、一番の問題は、ものすごく土地の値段が、日本は、暴落したりするじゃない。そうすると、今持ってる家を、査定するわけだよね。7がけぐらいか。そうすると暴落するって。
大垣 古い家を借り上げて、住んだまま貸してあげようっていうのはどこかにいっちゃって、今は、すでに家を持ってる人がもう一軒作るわけで、新品の家だから、担保価値は高いわけです。
作ってらっしゃるメーカーさんとか工務店の人も、盛り上がるわけですよね。一番たくさん人がいるそうですから、そこが家を買ってくれて。全然、悪いことじゃないんですけど。
残間さんと始めた頃のリバースモーゲージとは全く違う、老人用住宅ローンに。
残間 ある種、日本型だよね。
大垣 はい。ある種、持てる人たちだから、僕はいいと思ってるんです。どんどんやってくださいと。当然、テレビ広告を打っていいぐらいの需要があるんだと思うんですけど。
で、結局、残価設定型住宅ローンって・・・?
大垣 私が作ったのは、むしろ、だんだん中間層が没落していくっていわれてますけど。
残間 生活厳しくなって。
大垣 年収600万円台だった方が400万円台になるっていうことが起こってるわけですよね。そうすると、これって別に、本当に可哀想な人達じゃないんですけど、家を買うか? って言われたら考えるっていう人たちなんだけど。
そういう人たちが結局35年のローンを組んで70歳まで返すんですかってなったときに、何が起こるか分からないから、55ぐらいのところで、10万円返してたんだったら3万円ぐらいになるようにして。そのあとはリバースモーゲージと似てるんですけど、住んでていいんですけど、手放せば、全部JTIが引き取るから安心ですよって。
そうはいっても子育ての間に家が買えるようにしようっていう。
そういうのが残価設定型住宅ローンなんです。
残間 CMの世界とはちょっと違うんですね。
大垣 違うんです。まだまだ普及してないので、TV広告打てるようになりたいなと思っている。
鈴木 おとなライフ・アカデミー2022でした。