投資用戸建てが、利益率15.3パーセント?! 儲かるカラクリを教えてください
鈴木 聞いて得する、家とお金のお話です。大垣さん、きょうは。
大垣 メールをいただいていまして。
電信柱に怪しいチラシが貼ってありました。
「特選投資用戸建て 利益率15.3%
今なら20%超も狙えます!」
そんなに儲かる物件を、なぜ売ってしまうのでしょう。
私が業者なら自分で持ってて儲けます。
ぜひ種明かしをお願いします。散歩ジャパン(新宿区・55歳・男性)
鈴木 チラシもちゃんと添付してくださって。
大垣 チラシも添付されているんですよね、すごい怪しいですよね。
残間 見るからにね。
大垣 なぜこんなに怪しく貼るんだろう。
残間 電信柱に貼ってあること自体が、そもそも違法だよね。
大垣 電信柱見たんでって、2480万円の買い物をする人がいるのかっていう。
でも、やっぱりこういうのってずっと昔からあるんですけど、三つぐらい、気をつけていただきたいことがあって。
利益率って、厳密にいうと、一体何?
大垣 一つは、利益率って書いてあるやつが曲者で。
こういう言葉はあんまり学術的じゃないんですね。要するに、今年お金を家賃でどのぐらい入ってきて、今年入ってきたお金を買った時に払ったお金で割ってある。そういうのが多いんです、こういうふうに書いてあるやつは。
でも、それっておかしいんですよね。
例えばですけど、鈴木さんが住宅ローンを借りますよね。月に例えば10万払うとしますよね。
1年間で120万でしょう。そうすると、その金額を借りた元本で割って、「私、こんなに金利払ってる」とは言わないでしょう。10万の中で利息ってもっと小さい額じゃないですか。
そういうふうに考えると、全くひっくり返して考えると、何かものをお金出して買った時に、1年目にお金が入ってきたとしても、そのうちかなりの部分は、そもそもそれを買うときに投下したお金を回収する元本の部分じゃないといけないので、利息の部分は小さいんですよね。
なんだけど、それはローンだったら最後にいくら返してもらうかが分かっているから計算できるけど、もの買って投資して、キャッシュが入ってきてるだけだと、まだ売っていないので、何パーセントか計算できないじゃないですか。
残間 なのに、利益率15.3パーセントは変。
大垣 変っていうか、言い方なんですけど。確かに、出したお金に対してキャッシュが何パーセントで回っているっていうことはその通りなんですけど、このことを皆さん利回りだと思いがちなので。でも、2480万円で買った家が、年間で248万円利息が入ってきたら、10パーセントで回ってるわって思ってしまったとするでしょう。
でも、これ、売ったとき、同じ値段で売れると思います?
鈴木 売れませんよね。
残間 うん。
大垣 そうすると、仮に1500万円で売ったとしますよね。そうすると、1000万円ぐらいは損してるじゃないですか。だから、最終的に、よく考えてみれば、そんなには儲かってなかったってことになるじゃないですか。
でも、売ってないから分からないじゃないですか。
残間 なんでここで15.3パーセントっていう数字が出るの?
大垣 今家賃でいくら回っているっていう額かける12割ることの2480万円。
残間 ふーん。「アパートの約3倍儲かる」っていうのは。
大垣 (笑)。それは、多分、空き家をすごい叩いて買えばもちろん、元本はものすごく小さいから、アパートよりも。アパートがだいたい20パーセントかどうかって分からないじゃないですか。
残間 これって、この人のところに電話かけて、買いますって言ったら、どういう対応するの。
大垣 ニコニコ笑って売ってくださると思いますよ。
残間 不動産屋さんなの。
大垣 多分このかたは、自分で持ってるのかな。分からないです。仲介か、ご自分でやられてるのか。多分、買ってきて売ってらっしゃると思うんですけど。
それがもう一個ね。
ローンで買ったら、頭金だけが「購入額」と捉えられてしまうかも・・・
大垣 それからもう一個は、借金する前提で計算してあること。
たとえば2480万円のものを買うのに、2000万円借金して買う場合は、投資の額が480万円だって考えるんですね。その480万円にいくら儲かってるかって考えると、意外と高い率になるっていう計算をしていることもあるんです。
残間 2480万円からって書いてあるけど、からって何。いっぱいあるの。
自分だけではそこまで多額の借金ができない
大垣 そうそう、それが三つ目で。なんで自分でやらないんですかっていうと、それは、自分一人だといくらでもお金は借りられないから。だから、自分の借りられる額でいいものは持っておくんだけど、それだけだと何にもならないから、もっと仕込んで、それは他の方が借りて買えばいいわけですよね。
そうしたら、抜けるじゃないですか。
残間 そっか。
大垣 だから、成り立ってはいるんですけど、買うときは、あんまりよく知らないで買うと、不動産は。
残間 やっぱり、電信柱にって。それにご自分で「怪しいチラシが」って言ってるから。これはやっぱり、直感を信じたほうがいいんじゃない。怪しいチラシと思った。
「怪しくないのに騙そうとするチラシ」のほうが怖いかも?!
大垣 まあね。でも、本当に騙す人は、もっと完璧に怪しくなさそうに売られるので、それはそれで怖いですよ。
残間 そうかあ。
大垣 だって、本気で騙すつもりだったら、電信柱に貼らないもん、ちゃんとサロンみたいなところに。
残間 いかにもなんかね、嘘。
大垣 だから、案外、この方自体もそんなに深く考えないで、うまく回っているつもりになってらっしゃるのかもしれない。
残間 「リッチハウス」だって。
大垣 とにかく、結構難しいので気をつけてください。
鈴木 おとなライフ・アカデミー2022でした。