リスナーメール：家を買うなら、固定金利で長期？ それとも短期で早めに返す？
水谷 きょうはどんなお話でしょうか。
大垣 今日はメールを頂戴しています。「教えてください」っていうことで。東京都北区の鍋焼きカレーさんからいただきました。低金利ですよね、今。こういうとき、住宅ローンは固定金利の長期が良いのでしょうか。それともやっぱり可能な限り早く返した方が良いのでしょうか。今40歳なんだそうです。で、不動産屋さんは、今の貸家の家賃とローンの返済額が同じになるということで、35年のローンを試算してこられるんだそうです。でも、40歳で借りると、返し終わるのは75歳ですから、なんだかだいぶ遠い先の話に思えます。退職金で繰り上げ返済ができますよ、と甘い言葉もいただいていますが。
ちょっと我慢すると今の環境なら20年で組んでも返せそうなんです。とのこと。ただ怖いのは、子供の学費。今5歳と3歳なんだそうです。ですから、あと10年もすると出費が増えそう、さあどうしましょう、とこういうことなんですけど。
なかなか具体的なご質問を頂戴しました。
水谷 私もこれは知りたいです。固定金利の。
大垣 可能な限り早く返したほうがいいかと、長期がいいかっていうのは、あまり。どっちもありっていうか。それは、期限前返済っていうのは大体どこの住宅ローンでもできますので、期限前返済をしていくことを想定すれば、例えばですけど、長めに借りておいて、余裕のあるときに返して行くっていう。
残間 宝くじ当たったりしたら。
大垣 まあ、そういう人もいますけど。もうちょっとちゃんと。だって、宝くじは当たらないと返せないんだったら、返せないじゃん。
水谷 あんまり当たらないですからね。
残間 どっかね、不意に。
大垣 例えば住宅機構のフラットっていうやつだと10万円単位で返していけるので。ですから、大体ボーナスの頃とかにちょっとたくさんめに返すとか、貯金しておいて返すとか。
残間 あれ、なんでみんな早く返したがるんだろう。期限内にずっと借りてたほうがいいのに。気持ちの問題？
大垣 何歳まで働けるかっていう。
残間 一応、何歳まで働けるとか、子供の学資とかっていうのを考えて何年ローンって組むじゃない、一応は。
大垣 ううん。だって、皆35年で借りるんだもん。
残間 全員そうなの？
水谷 私もそうです。
大垣 だから、そんな先の事はあんまり考えてない。
残間 35で借りたら70までか。
大垣 そう。普通そうなんです。
残間 65で定年で、その後どうするかと。
大垣 それで、銀行の人は、『どうすんですか、大丈夫ですか」とかってあんまり聞いちゃうと、家を買わなくなっちゃうじゃないですか。そんな真面目な銀行員のいる所にはメーカーの人は持ってきてくれないんですね、お客さんを。だから、あんまりそういうことは言わないことになっていたりするんですけど。あとはこんな風にですね、「大丈夫ですよ、退職金で返しますから」って言うんですけど。
でもですね、この方は大変ラッキーな方で、貸家の家賃と同じ返済額になるっていうことなので、ということはどういうことかというと、万が一返せなくなったときは、どっちにしても家は出るんだとすれば、とりあえずどっか別の所見つけて、それで、その家を貸したらローンは返せるということなので、だとしたら、買っても危なくないですね。そもそも考えないといけないことは、それよりも、今借家にお住まいなんだとすると、定年の後も借家に住まないといけないですよね。
残間 買わないでこのままいけばね。
大垣 そうすると、家賃をどこからひねり出すんですかっていうのが、どっちかっていうとより大きな問題で。前から言ってるように、かなりの確率で90歳ぐらいまで生きちゃいますので、30年分の家賃ってばかにならないので、もしかしたら働けるうちに家を確保しておかれたほうが、いま、金利がやたらと安いので、良いかもしれません。
後、長期か短期かっていうのは、要するに、金利が変わらない固定かそうでないかの違いなので、これは、早く返すつもりだったら少し低めの変動で借りておかれるっていうのも一つかもしれませんね。長くなりそうな部分は長期で借りておかれたほうが、この金利の水準だったら絶対いいと思います。
残間 お子さんまだ小さいしね。
水谷 5歳と3歳。
大垣 私のオススメは、20年で返す余裕がおありでしたら、よく私の言ってる、貸せるストックって言って、うちのJTIに頼むと、最低家賃いくらですよっていう保証を出すことができる仕組みがあるので、それが聞くところだったら、その部分だけできるだけ長く借りて、それは確実に返せるので。それで残った部分を20年で定年までに返しちゃうっていうふうになさるか、子供にいくらかかるかが分からなくて不安だったら全部35で組んといて、余裕があるうちにどんどんたくさん目に返していって残高を減らすというようなやり方をしてでもやっぱり買っておかれたほうが。お父様とかお母様の家が確実にあってそこに行けばいいってことでいうことでなければ、かえって不安が少ないと思います。特にいまは金利が非常に低いので。そんな感じです。
水谷 いまお話が出たかせるストックについて、また後ほど詳しくお伝えしたいと思います。
