シェアハウス「かぼちゃの馬車」、何が問題だった？
水谷 今日は。
大垣 このところ、シェアハウスの投資が問題になっていたでしょう。あれが、シェアハウスが悪いみたいにいう人すら出てきているので、どういう仕組みかっていうのを、ちょっと難しいけどしてみようかなって。
残間 難しいんですか。
大垣 目線を、買う方とか、住む方じゃなくて、それでお金儲けをする人の視点になってもらうと、一部屋に、全部風呂とか台所をつけないでいいじゃないですか。ということは、昔の下宿屋さんみたいにするわけでしょう。そうすると、たくさん部屋が作れるでしょう。たくさん部屋を作れると、それだけたくさん人を入れて、そうするとたくさん家賃がもらえますよね。だから、美味しいわけ。ちょっと。だから、若い方が「シェアハウスいいな」って思ってくれると、利回りが、上げやすい。それから、どこもかもアパートがあるので、差別化できるので、入りやすいっていうことなんですよね。そういうことで始まるんだけれども、一体じゃあ何が問題だったかって分かります？
残間 分かんない。
大垣 そもそも、あれって儲かるんだと思う？ シェアハウスって。
水谷 どうなんだろう。儲からないんだと思う。
大垣 なんか、儲からない感じがするでしょう。あれ、どういうふうにやられてるかっていうと、問題になった会社さんは、会社は、シェアハウスみたいに中を仕立てて、全部、10部屋あったら、10全部を借りるんですね。それで、自分がシェアハウスの、オーナーから一括して借り上げて、で、入る人に貸すんだけど、そうすると、入ることを保証しているようなものなんだけど、これって実はJTIとやっていることが似てるでしょう。お家を借り上げて、誰かに貸す。こういうのをサブリースって呼んでるんですけど、これ、儲かるかっていうことですけど、これ、みなさんに私は宣言したいんですが、儲かりません、全然。私ももう、悲しいぐらい儲からない。
水谷 （笑）。
大垣 私はまだJTIから給料もらってないっていうですね、とんでもなく儲からないんですけど、じゃあなんで業者がやるのか。って分かります？
水谷 分かんない。
大垣 あれは、だいたい、初めて作った物件じゃなくて、ちょっと古いアパートだったりするわけ。そうすると、結構二束三文で買えちゃえるわけ。それを、二束三文で買っても、当然二束三文だからそのまま売っても二束三文ですよね。ところが、それをシェアハウスにすると、なんか、ちょっと近代的なものに変わりますよね。
水谷 ちょっとなんか、お洒落感が。
大垣 これを今度は、水谷さんみたいなサラリーマンのところに行って、それで、「投資をすれば償却が取れます、不動産所得になります」とかっていうことを言って、自分のお金は一割ぐらいで良くて、あとはみんな銀行が貸してくれますから、1000万のものを買って、100万円の投資をすれば、この100万円のところに1000万円の物件からもらった全部の家賃が入ってきますよと。で、もちろん900万円分借りてるお金の金利は払うんですけど、なにせ、自分じゃ100万円ぐらいしか出してないから、入ってきた家賃から金利を引いた、残りを、100万円を分母で何パーセントだろうって計算すると、すごく高くみえるわけ。これがレバレッジっていうんですけど。ということで、水谷さんはコロリと騙されて、「あ、いいかも」と。「へそくり100万円使って買うわよ」っていうと、銀行は最近貸すところがないから、「こんな文化放送に勤めている人だったら大丈夫かも」っていって、900万貸してくれたりするわけ。そうすると、1000万のものが変えちゃったりするんだけど、実際には200万ぐらいで買ってたりっていうことがあると、そうすると、売買のところで、仲介をすると、今度は、売れた1000万に対して、売主さんと買主さんから3パーセントずつ手数料をとっていいんですね。で、この手数料が儲かるわけ。だから、今は人が入らないアパートはいくらでもあるので、売りたい人は結構あるので、これをまず安くで仕入れて。あるいは、自分ではお金がないから、仕入れもしないでこれをシェアハウスに変えてみせますって言って銀行さんと組んで、定額の収入がありそうなサラリーマンの方に売って、売るところで6パーセントの手数料を抜く。ここがすごい儲かるわけ。
水谷 手数料って大きいんですね。
大垣 そうです。で、これをやるために後ろのサブリースをやるって言ってるから、当然、売り買いしないと儲からないから、どんどん入れたいんですよね。どんどん動かしたいので、そうすると、「ちゃんと引き受けますから」って言って、引受をして、シェアハウスに変えていくんですけど、幾ら何でもそんなにシェアハウスが。
残間 ねえ。みんなが入りたいわけじゃ。
大垣 うん、人気なわけじゃないから。というわけで、売りたい人はいくらでもいて、貸したい銀行さんもいくらでもいて、という話に騙される水谷さんみたいな人も結構いて、っていう中で、どんどん回していく。そうすると、サブリースのところだけが、先ほど申し上げたように儲からないので、どうしようってなるので、やべえな、でもこれをやらないと次が取れないしなっていうことで、手数料で儲けたお金をここでつぎ込んでいくんですけど、つぎ込んでいって、また儲ける、みたいになって、だんだん自転車操業になって、途中で銀行が気がついて、流石にもういい加減になさったらどうですか、これ以上は貸しませんって言われて、回転が止まると、売り買いが出ないので、赤字を埋めていたお金がなくなって、最後に残るのは、今大垣さんがやってるのと同じ、「サブリースって儲からないんだよな」っていうのだけが残って、倒れていくっていうことなんですね。
水谷 そういう流れなんですね。
大垣 本当に正確に、今問題になっているのがその通りかどうかは分かりませんけど、一般的にそうなので。ですので、これ何が悪いかっていうと、要するに、貸すところで、いくらでも貸すからそうなるので。普通は銀行は、３棟ぐらいで、「もうやめとかれたほうがいいと思いますよ」って言わないといけないんですけど。それを見抜いてればね。そこが、最近は、銀行の人もあんまり、融資の勉強をちゃんとは最近はしなくなってるから、止まれなかったのね。
残間 いま、地銀が大変だから、そういう話に乗るっていう。
大垣 多分、今新聞とかで騒いでる案件以外のもので、シェアハウスかどうかはともかくとして、似た構造を持っているものは全部同じ性格なので、「リースなんとか」みたいなやつは、お金を貸してもらってやるやつはすごい気をつけないといけません、みたいな話です。
水谷 分かりました。大人ライフアカデミーでした。
