リスナーメール：アパートやマンションの不動産投資ってどう？ 老後資金として適当？
鈴木 きょうは。
大垣 きょうは埼玉県さいたま市の浦和っこ５０代の方から。「アパート経営、マンション賃貸などの不動産投資についてどう思われますか。僕は、さいたま市南部の駅から離れた地域」なんですって。「最近、少しでも土地があると、大手ハウスメーカーがサブリースでアパートを建てています。」建ててるんだね。
残間 なるほどね。
大垣 「頭金がある程度あれば、今後の老後資金として適当なんでしょうか」ということなんですけどね。前から申し上げているように、このかたはそこに土地をお持ちになっているかどうかですよね。土地があるんだったら、上物って、建屋のお金しか借りないわけなので、それであれば、割と回るような感じかもしれない。
残間 だけど、駅から離れたって。
大垣 そうそう、それが次の話なんだけど、そもそも論として、事業リスクに行く前に、まず建ててる方の結構なたくさんの方は、そのへんに土地をいっぱい持ってらっしゃって、相続税が大変なので、土地の上、更地でおいて置かずに、その上にアパートを建てると、いろんな形で安くなるんですね、相続税が、かなり安くなるんですね。借金をするのが絶対ですけど。で、ですから、自分のたくさん持ってる土地の上に、アパートを建てて、それとほぼ同じくらいの借金をしてしまうと、亡くなられたときの相続税をやるときに、どんな財産を相続しましたかっていうのを評価するんですけど、これをやるときに、売値でやってるんじゃなくて、日本全国平等になるように、圧縮されるんですね。それで、借金は圧縮されないので、その分で相続税が減るっていうカラクリがあって。この効果が最初から見込めるかたは、そこで元が取れちゃってるんですね。
鈴木 ああ。
残間 そうか、そうか。
大垣 なので、家賃と借金と釣り合っていればいいのかなみたいな話で。
残間 でも、家賃で、それを仕事にしようと思っている人は、必ずしも満室にはならないみたいな。
大垣 そうそう、そこがまず１ね。これは、大手のメーカーさんなんかはすごく良くしてくれる。地主だから。次の人は、なけなしの土地があります、これも、もしかしたらこの地域だと、本当は相続税が出ないところなので、このぐらいだと、大宮より向こうだとないので、かからないです、地価から言っても、むちゃくちゃ広くないと。そうすると、フィフティフィフティかな。一番やっちゃいけないのは、これから年金が足りなくなるので、この低金利の時代に、安いローンを借りて、土地も買って、アパートを建てて、あるいは一戸建てを建てて運用すれば、ちゃんと老後に第二の年金になりますよって。
残間 この間もありましたもんね、そんな事件がね。
大垣 これは、いいところでやらないと、なかなか。
残間 借金だけ残るのよね。
大垣 そうですね、要するに、自分のお金がかかってないので、信用で株買ってるのと大して変わらないんですよね、やってることはね。なおかつ、株だと上がることがありますけど、家は減るだけなので、土地が上がるかっていうと、上がるようなところだと、とてもではないけれども、土地から入ってやれるような金額のお金っていうのは借りられないので気をつけたほうがいいですね。
残間 アパート経営の人の心理っていうのは、みんな満室を思い浮かべるみたいね。つまり、空くっていうことが。
大垣 サブリースだとそこまで大変ではないんですけど、とにかく。
残間 お客さん、毎月家賃いっぱい入ってきますねみたいに言われるんだって。
大垣 で、すぐ出ますんでね。空き家のリスクはめちゃくちゃあります。でも、それは、サブリースの場合はある程度見てくれるんですけど、トントンになるように。でもね、やっぱり、借金で、少なくとも20年ぐらいのお金を借りるので、この間じゃあ、自分が建てた後に他の人が建てないかっていうとそんなことはないんですね。古くなってくると、必ず新しいのが建つので、あるところまでは自分のが新しいんでいいんですけど、だんだん店子づきが悪くなってきて、一般的には大地主さんみたいな人でもそれなりにめんどくさいことがあるので、とにかく何もないかたは、かなりリスキーなので、よく考えておやりになったほうがいいですね。
残間 頭金がある程度あれば、今後の老後資金として適当なのかっていうのが、この、浦和っこさんの質問だけど。
大垣 それとは別に、皆さんにぜひお話ししたいのは、例えばですけど、実家の親の家を相続したんだよとか、そういう、余計に家がある方ですね。これは例えばですけど、JTIのマイホーム借上げ制度を考えてごらんになったら、別に借金してるわけじゃないので、入ってくりゃ追加になりますから、１０年もやってれば１０００万近くになる方がいっぱいいらっしゃいますので。お金を借りてやるタイプと、借りないでやるタイプっていうのは大きく違いますので、気をつけてください。
残間 はい。
鈴木 家とお金を考える、大人ライフアカデミーでした。
