新しい住宅ローンが今年から発売開始。定年前後から、月々の支払額をガクッと減らせる「残価設定型住宅ローン」とは

鈴木　聞いて得する、家とお金のお話です。大垣さん、きょうは。

大垣　ようやく実現が近づいてきたので、残価設定ローンの話をちょっとずつさせていただこうかなと思って。

残間　残価設定ローンですよね。

大垣　みんな知らないですよね。

残間　残価って、音で言って分かる人がそんなにいないよ。

大垣　最近、自動車でわりと普及してきていて。
自動車のほうはどんなのかっていうと、車を買ったときに自動車ローンを借りますよね。
昔は150万円の車を買うと、3年とか5年で150万円全部返すわけですよね。
だから、当然、毎月は150万円を月数で割ったぐらいは、微妙に違うんだけど、返していくんだけど。
そうせずに、昔は３年で乗り換えたい人って結局、下取りしてもらって、60万円で売れました、じゃあ今度の頭金にしようって次の車・・・ってやってたわけですよね。
でも、よく考えると、それだったら最初から、たとえばトヨタが、「うちの車いいですよ」って言うんだったら、３年後になってから下取りを考えます、じゃなくて、
３年後に60万で下取りするって言えよって。

鈴木　ああ。

残間　買うときに？

大垣　うん。そしたら、15-60は90だから、3年間で150万返して、60万で売るじゃなくて、60万で絶対買ってもらえるから、3年間で90万円しか返さないっていうようにすれば、一月の払わないといけないお金がずいぶん減るじゃないですか。

残間　はい。

大垣　そうすると何がいいかっていうと、じゃあ、いろんな自動車会社さんがありますよね。全く同じ会社、Aっていう自動車屋さんと、Bっていう自動車会社とか出している、大体同じ値段の車があったとしますよね。
そうすると、ローンだったら、同じだけ返さないといけないですよね。どっちも150万円です。
でも、Aっていう会社の車は、すごく人気があるので、中古車の値段が結構高いですと。だから、80万円ぐらい今、３年後でもしていますと。
こっち側の会社さんは、入り口は、同じようにピカピカなんだけど、意外と中古車の人気がないので、60万ですっていうと、
同じ150万でも、残価が80と60だと、かたや70万しか返さないでいいでしょう、3年間で。
ところが、かたや90万返さないといけないってなると、月の支払いは、なんでか分からないけど、Aっていう会社のほうが安くなるじゃないですか。
そうすると、いい車だと、中古車の価格が高いから、月の支払いが安くなる。これって、あんまり起きないでしょう。
いいものって高いじゃない、普通。
でも、そういうものがあると、後ろの設定が高くできる、すなわちあんまり価値の下がらないいい車ほど、月々の負担が安く買える。同じ値段の新車でもね。っていうので。
これが自動車で、これは、そういう意味で、売るときに使いやすいので。で、あれよあれよという間に、今、どこの会社さんも、自分のところの系列のローンでやるときは残価設定ローンというのが普通になってきたんですね。

で、それを家でやったらどうなるかっていうのが。
そんなに買い替えるものじゃないので。車の場合は、ちょっと下心があって、そういうふうに、３年で残価が決まっていると、３年で乗り換えたくなるじゃないですか。

残間　ええ。

大垣　それで、昔みたいに軽自動車から入って、ちょっとでかくなって、セダンになって、というようなことはもうない中で、買い替えをやらせようっていう魂胆みたいなものがあるんですけど、家はそういうわけではないし。
じゃあ、なんで要るんだろうってことなんですけど。
一番今問題になっているのは、住宅があまりにも高いので、35年で借りますよね。そうすると、30歳の半ばぐらいで、鈴木さんのところは、いくつぐらいで買ったんでしたっけ。

鈴木　私は、40・・・。

大垣　うん、うん。今、35年ローンでしょう。そうすると・・・。

鈴木　恐ろしいことに。

大垣　75までっていうことなんですけど。大体、国税庁が、皆さんがどのぐらい給料をもらっているかっていうのを、毎年発表している数字があるんですね。それが年齢別に出ているんです、5歳刻みで。これを、20代からずっと並べていくと、当たり前ですけど、20歳、25歳、30歳って、上がっていくんですけど。
55から、ギューッって下がっていって、それで、60ぐらいになると、ほぼ20代ぐらいのとこらへんまで、下がってしまうんですね。

残間　うーん。ローンがあると。

大垣　そうなんです。55ピークっていうのを考えてみると、大体35歳ぐらいで借りる方・・・
平均的に、30代の真ん中ぐらいで借りられる方が多いとすると。
20年ぐらい経ったあたりから、給料は下がり出すんですね。
でも、住宅ローンの返済は同じじゃないですか。
さらに、鈴木さんのところは、脅しちゃいけないんだけど、やっぱり、60か、65ぐらいで、お仕事が減りますよね。

鈴木　はい。

大垣　減るか、なくなるかする方がまだまだ多い中で、あと10年。月10万返すとか、そういうのを、どうなるんだろうって。35年の住宅ローンって、普及し出したのは2001年からなんですね。

鈴木　まだ、終わってない。

大垣　はい。なので、その当時に借りた方って、まだ60にはなっていないので、実は、本当のところ、そういうことが起きるとどうなるかは、まだほとんどの人が経験していないので分からない。

残間　だけど、払うとは思ってるでしょう。踏み倒そうとは思ってないから。

大垣　はい。だから、どうなると思いますか。

鈴木　生活がキツくなる。

大垣　でも、返しますよね。60ぐらいだと、一回、退職金をもらいますよね。

残間　そうか。退職金で返済する人が多いよね。

大垣　うん。で、前は、どうだったかっていうと、実は2000年より前は25年ローンだったんです。戸建てだと。
そうすると、大体60ぐらいで、300万円ぐらい、ちょっと残ってるかなっていう感じの。

残間　それを退職金で払って。

大垣　はい。それを、退職金3000万もらって返すんです。それが、退職金で返すっていう、言い方だったんです。ところが、今、試算をしてみたら、住宅金融支援機構っていう、公的なところで借りられている方の平均値で、当時35年で借りられた方だと、平均で1000万残るんです、60歳で、まだ。

鈴木　それは大変。

大垣　そうすると、日本人の平均退職金って、今はもう、2000万円を切ってきているので、そうすると、一気に返そうと思うと、退職金が半分以下になっちゃう。
そうじゃないとどうなるかっていうと、ちゃんと返していくんですけど、退職金の入っている預金口座がちょっとずつ減っていく。
そうすると、家がちょうど自分のものになった頃には、貯金があんまりない。
70からあと何年生きるかっていうと。

残間　家だけあって、何もない。

大垣　だいたいいつもお話ししていますよね。

残間　20年ぐらい生きるよ。

大垣　90歳ぐらいで、だいたいまだ半分生き残ってますので。
そうすると、この間、退職金があんまりない状態で、大丈夫かしらって。

残間　病気したりするしね。

大垣　はい。で、だから、というので、大垣先生が。

残間　考えた。

大垣　うん。考えて、15年ぐらいかかっちゃったんですけど、60ぐらいになると10万円返してたのが、3万円ぐらいに減ります。
で、そのあとは、残価っていうのが、家を買われたときから設定してありますので、残価のところからは、いつでもJTIに。
JTIの、子会社を作りまして。
JTIの買取の会社が、皆さんからローンと一緒に、万が一のときは、おうちは引き取って差し上げますと。

残間　会社なの。

大垣　うん。
どうするかというと、買ったものは、マイホーム借上げ制度で運用すれば、安定的な家賃が入ってくるので、その家賃でローンを返せるようにするっていうのを、銀行みたいなところとも協力していただいて、ほぼ完成しているんです。

鈴木　へえ。

大垣　だから、できたら、多分10月ぐらいから始められると思うんですけど。まだいい家だけです。運用がちゃんとできるっていう家にまだ限定しているんですけど。そういうお家を買われた方は、最初の20年は働いていて、元気な間ですから、どんどん普通に返していっていただくんだけど。
そこから、もし、苦しいなと思われたら、オプションみたいな形で、ギュッと3万円ぐらいに。
そうすると、いつでも引き取ってもらえる状態になって、最悪は死ぬときに引き取ります。
そこまでずっと引き伸ばしてもらって構わない状態になっていて。
返したければ返してもいいんだけど。とにかく、ずっと10万返し続けるのはキツいので、万が一のときは3万ぐらいまで縮めてしまって、まず、家を手放さないようにして。
それで、そういう家には全部買われるときにJTIで、いくらで絶対に借りてあげますよっていうことをお約束できるっていう仕組みを、2018年からずっと始めているんですね。
それだと、ほとんどのケースは、3万円以上は運用ができるので。
感覚的には、10万円借りている方だと、家を手放さないでも、実家に戻って、その家はマイホーム借上げ制度で借り上げてもらえれば、ローンは家が勝手に返してくれるので。
そのうち無くなっちゃえば家が戻ってきてくれますよっていうようなこともできるようにっていうことで。

残間　1回じゃ分からない人もいると思うから、また折々。

大垣　ゆっくり。

残間　でも、助かる人多いね。

鈴木　そうですね。

大垣　まあ、その話は、またしますね。

鈴木　おとなライフ・アカデミー2021でした。